Planujesz zakup mieszkania w Gdańsku i zastanawiasz się, ile faktycznie kosztuje metr kwadratowy w tym dynamicznym mieście? Przygotowałam dla Ciebie kompleksową analizę aktualnych cen na początku 2026 roku, uwzględniając zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny, a także kluczowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Dzięki temu artykułowi zyskasz solidną podstawę do podjęcia świadomej decyzji inwestycyjnej.
Ceny mieszkań w Gdańsku na początku 2026 roku: Ile faktycznie kosztuje metr kwadratowy?
- Średnia cena za metr kwadratowy w Gdańsku na styczeń 2026 roku oscyluje w przedziale od 15 040 zł do 17 007 zł, z medianą ofertową około 12 906 zł.
- Obserwujemy kontynuację trendu wzrostowego, z cenami wyższymi o 1.68% do 3.3% w porównaniu do grudnia 2025 roku.
- Najdroższe dzielnice to niezmiennie Śródmieście, Oliwa, Jelitkowo i Przymorze, gdzie apartamenty z widokiem na morze czy w nowoczesnych inwestycjach osiągają najwyższe stawki.
- Do najtańszych lokalizacji należą Kokoszki, Stogi i Orunia, choć i tam widać dynamiczne zmiany, np. wzrost cen na Stogach o 1.08% m/m.
- Rynek pierwotny w Gdańsku historycznie często przewyższa cenowo rynek wtórny, oferując nowe, często droższe inwestycje.
- Kluczowe czynniki wpływające na cenę to przede wszystkim lokalizacja (bliskość centrum, morza, komunikacji), standard wykończenia, metraż (mniejsze mieszkania często są droższe za m²) oraz stan techniczny budynku.
- Oprócz ceny zakupu, należy pamiętać o dodatkowych kosztach, takich jak taksa notarialna, PCC, opłaty sądowe, prowizja pośrednika czy koszty remontu.
Ile kosztuje mieszkanie w Gdańsku na początku 2026 roku?
Analizując dane na styczeń 2026 roku, mogę śmiało powiedzieć, że rynek nieruchomości w Gdańsku nadal charakteryzuje się dużą dynamiką i wyraźnym trendem wzrostowym. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w tym mieście kształtuje się obecnie w przedziale od 15 040 zł do nawet 17 007 zł. Warto jednak zauważyć, że mediana cen ofertowych, która często lepiej oddaje realia, wynosi około 12 906 zł/m². W porównaniu do grudnia 2025 roku, ceny wzrosły średnio o 1.68% do 3.3%, co potwierdza, że Gdańsk pozostaje atrakcyjnym, ale i coraz droższym miejscem do życia i inwestowania.
Widełki cenowe: Od budżetowych mieszkań po luksusowe apartamenty
Gdański rynek nieruchomości jest niezwykle zróżnicowany, co oznacza, że widełki cenowe są bardzo szerokie. Możemy znaleźć zarówno oferty mieszkań w bardziej przystępnych cenach, często wymagających remontu lub położonych w mniej prestiżowych dzielnicach, jak i luksusowe apartamenty, których ceny za metr kwadratowy potrafią być kilkukrotnie wyższe od średniej. Mieszkania z widokiem na morze, zlokalizowane w nowoczesnych inwestycjach w centrum lub w pasie nadmorskim, to segment, który niezmiennie osiąga najwyższe stawki, często przekraczając 20 000 zł/m².
Rynek pierwotny vs. wtórny: Gdzie jest drożej i dlaczego?
Porównując rynek pierwotny i wtórny w Gdańsku, często obserwujemy, że to właśnie nowe mieszkania od deweloperów są droższe. Historycznie Gdańsk wyróżniał się wysokimi cenami na rynku pierwotnym, okresowo przewyższającymi nawet Kraków pod względem średnich stawek za nowe mieszkania. Wynika to z kilku czynników: wyższego standardu wykonania, nowoczesnych technologii, zgodności z aktualnymi normami energetycznymi, a także często z atrakcyjnej lokalizacji nowych inwestycji. Mieszkania z rynku wtórnego mogą być tańsze, ale często wiążą się z koniecznością przeprowadzenia remontu i dostosowania do własnych potrzeb, co generuje dodatkowe koszty.
Co wpływa na ceny mieszkań w Gdańsku? Kluczowe czynniki
Cena mieszkania to nie tylko suma kosztów budowy czy zakupu gruntu. To skomplikowana wypadkowa wielu czynników, które w Gdańsku, jako w dużym i atrakcyjnym mieście, odgrywają szczególnie ważną rolę. Zrozumienie ich jest kluczowe dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja: Dlaczego to ona rządzi cenami?
Nie ma co ukrywać lokalizacja jest absolutnie najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości. W Gdańsku bliskość centrum, morza, głównych arterii komunikacyjnych, a także dostęp do terenów zielonych czy pełnej infrastruktury (szkoły, przedszkola, sklepy, usługi) potrafi windować ceny w górę. Mieszkania z widokiem na Zatokę Gdańską, Motławę czy parki są znacznie droższe niż te położone na obrzeżach miasta. Nawet w obrębie tej samej dzielnicy, różnica kilku ulic może oznaczać znaczną różnicę w cenie za metr.
Standard i stan techniczny: Jak detale wpływają na ostateczną kwotę?
Standard wykończenia mieszkania oraz ogólny stan techniczny budynku to kolejne istotne determinanty ceny. Mieszkanie w stanie deweloperskim będzie tańsze niż to "pod klucz", ale wymaga dodatkowych nakładów finansowych na wykończenie. Z kolei mieszkania z rynku wtórnego w dobrym stanie, po remoncie, z nowoczesnymi instalacjami, będą droższe niż te wymagające gruntownej modernizacji. Warto również zwrócić uwagę na stan techniczny całego budynku nowsze budownictwo, z windą, garażem podziemnym i dobrze utrzymanymi częściami wspólnymi, zawsze będzie droższe niż starsze kamienice czy bloki, nawet po termomodernizacji.
Metraż ma znaczenie: Paradoks ceny za metr w małych i dużych mieszkaniach
Często spotykamy się z paradoksem, że mniejsze mieszkania, zwłaszcza kawalerki i dwupokojowe, charakteryzują się wyższą ceną za metr kwadratowy niż te większe. Wynika to z ich większej popularności i dostępności dla szerszego grona kupujących singli, studentów, młodych par czy inwestorów pod wynajem. Większe mieszkania, choć ich całkowita cena jest wyższa, często oferują niższą stawkę za metr, ponieważ ich rynek docelowy jest węższy.
Mapa cenowa Gdańska: Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
Gdańsk to miasto o bardzo zróżnicowanej strukturze dzielnicowej, a co za tym idzie o bardzo zróżnicowanych cenach nieruchomości. Przyjrzyjmy się, gdzie portfel musi być najgrubszy, a gdzie można szukać bardziej przystępnych ofert.
Top 5 najdroższych dzielnic: Luksus w sercu miasta i nad morzem
Do najdroższych lokalizacji w Gdańsku niezmiennie należą dzielnice centralne i te położone w pasie nadmorskim. To tutaj prestiż, doskonała infrastruktura i bliskość atrakcji windują ceny do najwyższych poziomów. Wyróżnić należy przede wszystkim Śródmieście, Oliwa, Jelitkowo oraz Przymorze.
Śródmieście i Stare Miasto: Prestiż w historycznej oprawie
Śródmieście i Stare Miasto to serce Gdańska, gdzie historia łączy się z nowoczesnością. Mieszkania w odrestaurowanych kamienicach, z widokiem na zabytki czy Motławę, to prawdziwe perełki. Ceny są tu wysokie, odzwierciedlając prestiż lokalizacji, bliskość wszelkich udogodnień i niepowtarzalny klimat. To idealne miejsce dla tych, którzy cenią sobie życie w centrum wydarzeń i historyczne otoczenie.
Pas nadmorski (Jelitkowo, Przymorze, Brzeźno): Ile kosztuje widok na Bałtyk?
Dzielnice położone wzdłuż pasa nadmorskiego, takie jak Jelitkowo, Przymorze czy Brzeźno, to marzenie wielu. Bliskość plaży, parków, ścieżek rowerowych i szumu fal sprawia, że ceny nieruchomości są tu znacząco wyższe. Apartamenty z widokiem na Bałtyk, zwłaszcza te w nowoczesnych kompleksach, osiągają rekordowe stawki. To inwestycja w styl życia i niepowtarzalne doznania, ale trzeba się liczyć z odpowiednio wyższą ceną.
Oliwa i Wrzeszcz: Biznes, parki i wysokie ceny
Oliwa i Wrzeszcz to dzielnice, które w ostatnich latach dynamicznie się rozwinęły, stając się ważnymi centrami biznesowymi i akademickimi. Bliskość centrów biurowych, uczelni, a także terenów zielonych (Park Oliwski, Lasy Oliwskie) oraz doskonała komunikacja miejska sprawiają, że są to bardzo pożądane lokalizacje. Wysoki standard życia i dostęp do wszelkich usług przekładają się na wysokie ceny nieruchomości.
Najtańsze lokalizacje: Czy niska cena zawsze oznacza kompromis?
Na drugim końcu spektrum cenowego znajdziemy dzielnice, które oferują bardziej przystępne ceny. Czy niska cena zawsze oznacza kompromis? Niekoniecznie. Często to obszary z dużym potencjałem wzrostu wartości, zwłaszcza jeśli planowane są tam inwestycje infrastrukturalne lub rewitalizacyjne. Do najtańszych dzielnic zaliczają się Kokoszki, Stogi oraz Orunia.
Kokoszki i Południe: Rozwój infrastruktury a ceny
Dzielnice takie jak Kokoszki czy obszary Południa Gdańska (np. Łostowice, Kowale) to rejony, które w ostatnich latach dynamicznie się rozwijają. Nowe osiedla powstają tu w tempie ekspresowym, a infrastruktura drogowa i komunikacyjna jest sukcesywnie rozbudowywana. Choć ceny są tu niższe niż w centrum, to potencjał wzrostu wartości jest spory, zwłaszcza dla osób szukających nowoczesnego mieszkania w spokojniejszej okolicy, z dobrym dojazdem do reszty miasta.
Stogi i Orunia: Jak zmienia się postrzeganie tych rejonów?
Stogi i Orunia to dzielnice, które przez lata borykały się z pewnymi stereotypami, ale ich postrzeganie dynamicznie się zmienia. Inwestycje w infrastrukturę, rewitalizacje i rozwój usług sprawiają, że stają się one coraz bardziej atrakcyjne. Przykładem jest Stogi, gdzie odnotowano wzrost cen o 1.08% m/m w styczniu 2026 roku. Choć nadal należą do tańszych lokalizacji, ich potencjał inwestycyjny rośnie, a niższa cena może być szansą dla osób szukających mieszkania z perspektywą wzrostu wartości w przyszłości.
Ukryte koszty zakupu mieszkania w Gdańsku: O czym pamiętać?
Kiedy myślimy o zakupie mieszkania, zazwyczaj skupiamy się na cenie za metr kwadratowy. Jednak jako doświadczona specjalistka, zawsze podkreślam, że to nie jedyny wydatek. Istnieje szereg dodatkowych kosztów, które mogą znacząco obciążyć budżet i o których absolutnie nie można zapomnieć.
Podatki i opłaty notarialne: Obowiązkowe wydatki, których nie unikniesz
- Taksa notarialna: Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, ale jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego kupujący jest zwolniony z PCC, ale płaci VAT, który jest już wliczony w cenę.
- Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej: Dotyczą one m.in. wpisu prawa własności oraz wpisu hipoteki (jeśli kupujemy na kredyt). Są to stałe opłaty, np. 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki.
Prowizja dla pośrednika: Kiedy i ile trzeba zapłacić?
Jeśli korzystasz z usług agencji nieruchomości, musisz liczyć się z koniecznością zapłacenia prowizji. Jej wysokość jest zazwyczaj ustalana indywidualnie, ale standardowo oscyluje w granicach 1.5% do 3% ceny transakcyjnej netto, powiększonej o podatek VAT. Warto pamiętać, że w zależności od umowy, prowizję może płacić tylko kupujący, tylko sprzedający, lub obie strony. Zawsze upewnij się, jakie są warunki umowy z pośrednikiem, zanim zdecydujesz się na jego usługi.
Koszty wykończenia lub remontu: Jak oszacować budżet na start?
Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim, czy na rynku wtórnym, musisz uwzględnić w budżecie koszty wykończenia lub remontu. W przypadku stanu deweloperskiego to kwestia podłóg, drzwi wewnętrznych, białego montażu, kuchni czy malowania. W mieszkaniu z rynku wtórnego zakres prac może być znacznie szerszy od odświeżenia po generalny remont instalacji. Warto zrobić wstępny kosztorys, aby uniknąć niemiłych niespodzianek i realnie ocenić całkowity koszt inwestycji.
Prognozy dla rynku nieruchomości w Gdańsku na 2026 rok
Patrząc w przyszłość, wielu zadaje sobie pytanie: co dalej z cenami mieszkań w Gdańsku? Analizując obecne trendy i czynniki makroekonomiczne, możemy pokusić się o pewne prognozy na nadchodzące miesiące.
Analiza trendów: Czy ceny będą dalej rosły?
Ogólnopolskie prognozy dla rynku nieruchomości na 2026 rok wskazują na dalszy, choć prawdopodobnie umiarkowany, wzrost cen mieszkań. Gdańsk, jako jedno z najbardziej pożądanych miast w Polsce, z pewnością wpisze się w ten trend. Popyt na nieruchomości wciąż jest wysoki, a podaż, choć rośnie, nie zawsze nadąża za potrzebami rynku. Stabilizacja stóp procentowych i potencjalne nowe programy rządowe wspierające kredytobiorców mogą dodatkowo podtrzymać ten trend. Nie spodziewałabym się gwałtownych spadków, raczej kontynuacji powolnego, ale stałego wzrostu.
Przeczytaj również: Koszty ogrzewania gazem w mieszkaniu 2026: Jak obniżyć rachunki?
Potencjalne wyzwania i szanse dla kupujących w nadchodzących miesiącach
Dla kupujących rok 2026 to zarówno wyzwania, jak i szanse. Wyzwaniem będzie z pewnością utrzymująca się inflacja, która może wpływać na koszty budowy i tym samym na ceny nowych mieszkań. Stopy procentowe, choć stabilne, nadal są na poziomie, który wymaga od kredytobiorców większej zdolności kredytowej. Z drugiej strony, ewentualne nowe programy rządowe wspierające zakup pierwszego mieszkania mogą stworzyć szansę dla wielu osób, które do tej pory miały trudności z uzyskaniem finansowania. Kluczem do sukcesu będzie monitorowanie rynku, szybkie reagowanie na atrakcyjne oferty i dokładne planowanie budżetu, uwzględniające wszystkie ukryte koszty.
